Mimarlık ve proje · Yalıkavak, Bodrum Bodrum'da mimari proje, arsadan ruhsata.

Bodrum'da mimari proje arsayla başlar. Aynı büyüklükteki iki parsele aynı ev yapılamaz: ne kadar inşaat alanı çıkacağını, yapının kaç katlı ve ne kadar yüksek olabileceğini, cephede ve çatıda neye izin verildiğini parselin imar durumu ve bağlı olduğu imar planının hükümleri belirler. Bu yüzden çizime başlamadan önce imar durumu alınır, arsa yerinde gezilir; eğim, yön, manzara ve mevcut ağaçlar ölçülür.

Sonra tasarım gelir. Tek bir villa mimari projesi, ikiz villa ya da birkaç yapılı bir parsel için sıra aynıdır: ön proje ile yapının araziye nasıl oturacağı kararlaştırılır, ruhsat projesi çizilir, belediyeden yapı ruhsatı alınır, şantiye için uygulama projesi ve detaylar hazırlanır. Mevcut bir yapıya ek yapmak ya da taşıyıcı sisteme dokunan bir tadilat için de proje ve ruhsat gerekir; o işlerde önce yapının rölövesi çıkarılır.

Mimari proje tek başına ruhsat almaya yetmez; statik, mekanik tesisat ve elektrik projeleriyle birlikte sunulur. ALN Yapı'da bu projeler mimari projeyle aynı masada, mühendislik ekibiyle birlikte hazırlanır. Ruhsat çıktıktan sonra isterseniz anahtar teslim inşaat aynı ekiple sürer; evin içi iç mimarlık projesiyle baştan düşünülür.

Mimar ne yapar: mimari proje neden inşaattan önce biter

Mimar yalnızca evin görünüşünü çizmez. Odaların yerini ve büyüklüğünü, yapının arsadaki konumunu, katların birbirine nasıl bağlandığını, pencerelerin hangi yöne açıldığını, güneşin ve rüzgârın eve nasıl girdiğini tasarlar; bunları imar kurallarının içinde çözer. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre ruhsata esas mimari projeyi mimar hazırlar.

Kâğıt üstünde bir duvarın yerini değiştirmek bir çizgidir; şantiyede aynı değişiklik kırım, gecikme ve maliyet demektir. Ruhsat alındıktan sonra yapıda yapılacak değişiklik de yeniden ruhsata bağlıdır. Bu yüzden kararların çoğu proje aşamasında, inşaat başlamadan verilir.

Mimari proje aşamaları: ön projeden uygulama projesine

Mimari proje birkaç aşamada olgunlaşır. Ön proje (avan proje), yerleşimin ve kütlenin kararlaştırıldığı aşamadır: yapı arsaya nasıl oturur, kaç kat olur, hangi oda nereye bakar. Bu aşamada birkaç seçenek çizilir; seçilen tasarım 3D görsellerle gösterilir.

Ruhsat projesi, belediyeye sunulan ölçülü çizimlerdir. Yönetmelik içeriğini tek tek sayar: vaziyet planı, bodrum dahil bütün kat planları, çatı planı, en az iki kesit, yeteri kadar görünüş, metrekare cetveli ve kazı hesabı. Uygulama projesi ise şantiyenin okuduğu daha büyük ölçekli çizimlerdir; sistem kesitlerini, nokta detaylarını ve malzeme kararlarını içerir. Ruhsat projesi ile uygulama projesi aynı şey değildir: biri izin almak, diğeri doğru inşa etmek içindir.

Bodrum ve Yalıkavak'ta imar koşulları: kat, yükseklik, cephe

Yarımadada her mahallenin kendi uygulama imar planı ve plan hükümleri vardır; aynı mahallede bile parselden parsele koşullar değişir. Parselin imar durumu yapının kaç kat ve kaç metre olabileceğini, binanın zemine oturan alanını (taban alanı), toplam inşaat alanını (emsal) ve komşu sınırlara olan çekme mesafelerini söyler. Eğimli arsalarda yükseklik çoğu zaman eğime göre ayrıca sınırlanır; tasarım bu sınırların içinde başlar.

Bodrum'daki plan hükümleri yapının görünüşünü de çoğu zaman tarif eder: geleneksel yöre mimarisine uyum, beyaz sıva ya da yöresel taş cephe, düz ya da az eğimli çatı, yöresel taştan alçak bahçe duvarları, mevcut ağaçların korunması gibi. Bu koşullar mahalleden mahalleye değişir; projeye başlamadan önce o parselin plan notları tek tek okunur.

Yalıkavak'ta durum ayrıca dikkat ister: Yalıkavak imar planları yıllardır yargı sürecindedir, eski planların mahkeme kararlarıyla iptal edildiği ve yeni plan çalışmasının sürdüğü yerel basına yansıdı. Bu yüzden Yalıkavak'ta proje, bir ilandaki ya da eski bir projedeki rakama göre değil, o parsel için belediyeden alınan güncel imar durumuna göre çizilir. İmar durumunu Bodrum Belediyesi'nin e-imar sayfasından ada ve parsel numarasıyla sorgulayabilir ya da belediyeden belge olarak alabilirsiniz; ilk görüşme için ada ve parsel numarası yeterlidir. Arsayı henüz almadıysanız ya da müteahhide vermeyi düşünüyorsanız kat karşılığı ve arsa değerlendirmesi sayfasına bakabilirsiniz.

Bodrum'da yapı ruhsatı nasıl alınır, hangi projeler gerekir

İmar Kanunu'nun 21. maddesine göre bütün yapılar için belediyeden yapı ruhsatı almak zorunludur. Süreç imar durum belgesiyle başlar; yönetmeliğe göre belediye bu belgeyi başvurudan sonra en geç iki iş günü içinde verir. Parselin zemin etüdü yaptırılır; mimari proje, statik proje, mekanik tesisat ve elektrik projeleri bu verilere göre hazırlanır.

Dosya tapu, projeler ve hesaplarıyla birlikte belediyeye sunulur. Kanuna göre eksiği olmayan başvuruda ruhsat en geç otuz gün içinde verilir; eksik ya da yanlış varsa on beş gün içinde yazıyla bildirilir ve düzeltmeden sonra yeniden incelenir. Uygulamada süreyi dosyanın eksiksiz olması ve parselin durumu belirler: sit alanındaki parsellerde ilgili koruma kurulunun onayı ayrıca gerekir.

Ruhsatın bir süresi vardır: inşaata ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde başlanmalı ve yapı beş yıl içinde bitirilmelidir; aksi hâlde ruhsat hükümsüz kalır. Yapı bittiğinde belediyeden yapı kullanma izni (iskân) alınır; bu izin olmadan yapıya elektrik, su ve kanalizasyon bağlanmaz.

Eğimli arsada villa projesi

Bodrum'da arsaların çoğu yamaçtadır ve iyi bir villa projesi eğimi sorun olarak değil imkân olarak kullanır. Yapı tek büyük kütle yerine eğime basamaklanan parçalara bölünür; böylece kazı ve istinat duvarı azalır, her kat manzarayı görür, alt kotta kalan hacimler serin kalır.

Yön de eğim kadar belirleyicidir. Yazın öğleden sonra güneşi ve hâkim rüzgâr, evin hangi cephesinin açılıp hangisinin korunacağını söyler; teraslar, pergolalar ve saçaklar buna göre yerleştirilir. Havuzun, otoparkın ve bahçe duvarlarının yeri de aynı projede çözülür, çünkü hepsi aynı arsanın ve aynı eğimin içindedir.

Proje takvimi: çizim ve ruhsat yazın, şantiye sonbaharda

Turistik yörelerde 15 Mayıs – 15 Ekim arasında ağır nakliyat, hafriyat ve harçlı inşaat işleri kısıtlanır; tarihler her yıl ilgili genelge ve valilik kararıyla belirlenir. Proje ve ruhsat ise masa başında yürür ve bu kısıtlamadan etkilenmez.

Bu yüzden Bodrum'da en verimli takvim, projeyi ve ruhsatı yaz bitmeden tamamlamaktır: kısıtlama kalktığında şantiye hafriyatla açılır, kaba inşaat kış ve bahar aylarında ilerler. Projeye sonbaharda başlanırsa ruhsat çoğu zaman kışı bulur ve o sezon inşaat için kalan süre kısalır.

Bodrum mimari proje fiyatları nasıl belirlenir

Mimari proje bedelini en çok üç şey belirler: yapının inşaat alanı, arsanın zorluğu ve istenen hizmetin kapsamı. Eğimli, kayalık ya da ağaçlı bir parselde yerleşim daha çok çalışma ister. Kapsam ise teklifin neyi içerdiğidir: yalnızca ruhsat projesi mi; yoksa ön proje seçenekleri, 3D görseller, uygulama projesi ve detaylar, ruhsat takibi ve şantiyede proje kontrolü de var mı.

Mimarlık hizmetleri için TMMOB Mimarlar Odası'nın her yıl güncellenen bir en az bedel hesabı vardır; hesap yapının alanına ve sınıfına dayanır. İnternette gördüğünüz mimari proje fiyatlarını karşılaştırırken şunlara bakın: metrekare fiyatı yalnızca mimari projeyi mi kapsıyor; statik, mekanik ve elektrik projeleri dahil mi; zemin etüdü, harita işleri ve belediye harçları kimde; kaç tur değişiklik hakkınız var.

Fiyat bu yüzden arsa görüldükten ve kapsam yazıldıktan sonra verilir; teklifte mimari proje, mühendislik projeleri ve ruhsat takibi ayrı satırlarda yer alır. İlk değerlendirme için arsanın ada ve parsel numarasını, düşündüğünüz evin yaklaşık büyüklüğünü ve beğendiğiniz örnekleri WhatsApp'tan göndermeniz yeterlidir.

Yalıkavak mimarlık ofisi: proje çizdiğimiz bölgeler

Yalıkavak mimarlık ofisi olarak Bodrum yarımadasının tamamında çalışıyoruz. Yalıkavak, Gündoğan, Türkbükü, Gümüşlük, Turgutreis, Bitez ve Bodrum merkezdeki arsalar için villa ve konut projesi çiziyoruz; her mahallenin plan hükümleri ayrı olduğu için çalışmaya o parselin imar durumuyla başlıyoruz. İstanbul'daki projeler için de görüşebiliriz.