Bodrum gayrimenkul · Yalıkavak gayrimenkul Arsanızın değerini, üstüne yapılacak proje belirler.

Bodrum emlak piyasasında bir arsanın değeri manzarasından çok üstüne ne yapılabildiğiyle ölçülür. Aynı büyüklükteki iki parselden birine birkaç villa sığar, öbürüne tek ev; biri yola cepheli ve imarlıdır, öbürü tapuda arsa görünse de planda yeşil alanda kalır. Gayrimenkul kararı bu yüzden bir ilan fiyatıyla değil, bir proje hesabıyla başlar.

ALN Yapı mimarlık, mühendislik ve inşaatı aynı çatı altında yürüttüğü için Bodrum gayrimenkul ve Yalıkavak gayrimenkul işlerine yapının tarafından bakar: arsanın imar durumunu okur, mimari projeyle neyin sığacağını gösterir, maliyeti ve takvimi anahtar teslim inşaat deneyimiyle çıkarır. Gayrimenkul alım satımında da aynı göz işe yarar: bir villanın ya da arsanın değeri tapusu, imarı ve yapının gerçek durumuyla birlikte okunur. Arsanızı kat karşılığı değerlendirmek, kendiniz yaptırıp satmak ya da yatırım için bir villa projesi geliştirmek istiyorsanız karar bu hesabın üstüne kurulur.

Yarımadada arsa, kat karşılığı ve proje geliştirme işlerinin çoğu aynı üç soruyla başlar: bu arsaya ne yapılır, kime ne düşer, ne zaman biter? Cevapların parçaları imar durumunda, tapuda ve sözleşmede durur; aşağıda her birini sırayla açıyoruz.

Kat karşılığı nedir, Bodrum'da nasıl yapılır?

Kat karşılığı ya da resmî adıyla arsa payı karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsasının bir payını müteahhide (yükleniciye), müteahhidin de o arsanın üstüne yapacağı yapıdan belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine verdiği anlaşmadır. Arsa sahibi para ödemeden yeni bir yapıya, müteahhit de arsa satın almadan bir projeye sahip olur. Bodrum kat karşılığı işlerinde bu yapı çoğu zaman bir apartman değil, aynı parselde birkaç villadır.

Anlaşmanın sırası bellidir: önce arsanın imar durumu ve tapusu incelenir, kaba bir yerleşimle kaç villa sığdığı çıkarılır, paylaşım konuşulur; sonra sözleşme noterde yapılır, proje çizilir, ruhsat alınır ve inşaat başlar. İskândan sonra her villa ayrı bir bağımsız bölüm olarak tapuya bağlanır ve paylaşıma göre devredilir.

Kat karşılığı oranları: yüzde kaç olmalı, nasıl hesaplanır?

Kat karşılığı oranı, projede çıkan toplam satılabilir alanın ya da bağımsız bölümlerin arsa sahibine düşen payıdır. Hesabın kendisi basittir: projede 800 metrekare satılabilir alan çıkıyorsa ve bunun 320 metrekaresi arsa sahibine kalıyorsa oran yüzde 40'tır. Asıl iş bu iki sayının nereden geldiğidir; toplam alanı imar durumu, payı da arsanın değeri ile yapının maliyeti arasındaki denge belirler.

Bodrum'da kat karşılığı oranı için herkesin bildiği bir sabit yoktur. Yalıkavak, Gündoğan ve Türkbükü gibi arsa değerinin yüksek olduğu yerlerle iç kesimdeki bir parsel aynı oranla konuşulmaz. Oranı en çok şunlar değiştirir: imar durumunun izin verdiği toplam inşaat alanı ve kaç villa sığdığı, eğim ve istinat duvarı maliyeti, arsadaki eski bir yapının yıkımı, bölgedeki satış fiyatları ve arsa sahibinin oranın yanında nakit isteyip istemediği. Teklifleri karşılaştırırken yalnızca yüzdeye bakmayın: aynı oran farklı bir malzeme listesiyle, farklı bir teslim tarihiyle ya da teminatsız bir sözleşmeyle bambaşka bir anlaşmadır.

Kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecek hususlar

Arsa payının devrini içeren kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılır; adi yazıyla ya da yalnızca imzası onaylanarak yapılan sözleşme kural olarak geçersizdir. Sözleşme tapuya şerh edilebilir; şerh, arsa üçüncü bir kişiye satılsa da tarafların hakkını korur. Arsa hisseliyse bütün paydaşların sözleşmede yer alması gerekir.

Sözleşmenin bel kemiği paylaşım cetvelidir: "yüzde 40" gibi yuvarlak bir ifade yerine hangi villanın kime düşeceği, büyüklüğü ve yeri tek tek yazılır. Bunun yanında ruhsat ve teslim tarihleri, gecikmede ceza, villaların iskânı alınmış olarak teslim edileceği, arsa sahibine verilecek teminat (teminat mektubu ya da ipotek) ve tapunun inşaatın ilerleyişine göre kademeli devri yazılır. Sözleşmeyi avukat ve noter hazırlar; projenin, malzeme listesinin ve iş programının sözleşmeye ek olarak girmesi, sonradan çıkacak tartışmaların çoğunu baştan kapatır.

Bir arsaya kaç villa yapılır? Emsal ve taban alanı

İlk bakılan belge imar durumudur. Ada ve parsel numarasıyla belediyeden alınan imar durumu parselin hangi kullanıma ayrıldığını, emsalini (KAKS), taban alanı katsayısını (TAKS), yükseklik sınırını ve çekme mesafelerini söyler. Toplam inşaat alanı, parsel alanının emsalle çarpılmasıyla bulunur: 1 dönüm (1.000 metrekare) bir parselde emsal 0,20 ise toplam inşaat alanı 200 metrekaredir; bu, tek bir villaya ya da iki küçük eve yeter.

Bodrum yarımadasının villa bölgelerinde emsal çoğunlukla düşüktür; bu yüzden dört villalık bir proje genellikle birkaç dönümlük bir parsel ister. Bir parsele birden fazla yapı ancak plan izin veriyorsa ve binalar arasında gereken mesafe kalıyorsa yapılabilir. Hesap yalnızca metrekare de değildir: eğim kazı ve istinat duvarı maliyetini, yol cephesi girişin ve otoparkın yerini, korunacak zeytinler yerleşimi belirler; zemin ve taşıyıcı sistem de en baştan hesaba girer. Ada ve parsel numarasıyla kaba bir yerleşim çıkarıp kaç villa sığdığını birlikte görürüz. Bodrum arsa fiyatları da bu yüzden yalnızca metrekareyle karşılaştırılmaz: imarlı, yola cepheli ve birkaç villa sığan bir parsel ile planda yeşil alanda kalan bir parsel aynı şey değildir.

Bodrum'da arsa alırken nelere dikkat edilmeli

Tapuda yazan nitelik ile imar durumu aynı şey değildir. Tapuda arsa görünen bir parsel planda yol, park ya da yeşil alanda kalabilir; tarla vasıflı görünen bir yer ise plan içine alınmış olabilir. Satın almadan önce güncel imar durumu ve plan notları alınır, tapu kaydındaki takyidatlara bakılır: ipotek, haciz, şerh ve irtifak hakları. Ada, parsel ve sınırın arazideki gerçek yeriyle uyuştuğu, imar uygulamasında yola ya da parka terk edilecek bir pay olup olmadığı kontrol edilir.

Hisseli tapularda dikkat iki katına çıkar: paylardan birinin satışında öbür paydaşların önalım hakkı doğabilir, ortak bir parselde ruhsat almak bütün paydaşların anlaşmasını gerektirir. Bodrum'da orman, sit ve kıyı sınırları da parselin kaderini değiştirir. Tapuda zeytinlik yazan ya da zeytinlik sahası içinde kalan bir arazide ağaç sökümü ve yapılaşma ayrı izinlere bağlıdır. Arsadaki eski bir taş evin tescilli olup olmadığına da bakılır; tescilli yapılarda her müdahale koruma kurulunun iznini ister. Bunların hepsi belgeyle görülür, satıcının ya da ilanın sözüyle değil.

Bodrum'da villa ve ev alırken nelere dikkat edilmeli

Bodrum satılık villa ya da Yalıkavak satılık villa ilanlarında fotoğraf ve manzara öndedir; kararı ise ilanda yazmayanlar verir. Önce tapuya bakılır: kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı, hisseli mi; üstünde ipotek, haciz ya da şerh var mı. Sonra yapının belgeleri: yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni (iskân) alınmış mı, yapı ruhsatına uygun mu. Sonradan kapatılmış bir teras, eklenmiş bir kat ya da ruhsatsız bir havuz, satıştan sonra alıcının sorunu olur.

Bodrum'da ev almak isteyenlerin en az baktığı şey yapının kendisidir. Tuzlu hava ve nem; taşıyıcı sistemde, çatıda, doğramada ve tesisatta iç bölgelere göre daha hızlı iz bırakır. Satın almadan önce taşıyıcı sistem, yalıtım, elektrik ve tesisat bir mühendis gözüyle incelenir; bulunan eksiklerin tadilat maliyeti pazarlığa girer. Site içindeki villalarda yönetim planı, aidat ve ortak alanların durumu da sorulur.

Villanızı ya da arsanızı satarken: fiyatı ne belirler

Evini ya da villasını satmak isteyenin ilk sorusu fiyattır. Bodrum'da fiyatı konum ve manzara kadar belgeler ve yapının durumu belirler: iskânı alınmış, tapusu kat mülkiyetine geçmiş, ruhsatına uygun bir villa ile bunlardan biri eksik olan aynı değerde satılmaz. Satıştan önce eksik belgeyi tamamlamak, nem ve çatlak gibi kusurları onarmak ve cepheyi boyamak çoğu zaman harcanandan fazlasını geri getirir.

Bodrum satılık arsa için fiyatı imar durumu belirler. Arsa satarken dikkat edilmesi gerekenlerin başında güncel imar durum belgesi gelir; alıcıya parsele kaç villa sığdığını gösteren kaba bir yerleşim sunmak, arsayı yalnızca metrekaresiyle satmaktan farklıdır. Satışta gerçek bedel beyan edilir; beş yıl dolmadan satılan taşınmazda elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabidir. Vergi tarafı için mali müşavire danışılır.

Yalıkavak'ta imar planı: arsa ve villa alırken

Yalıkavak imar planı süreci yıllardır yargıdadır: 2013'te onaylanan revizyon imar planlarının mahkeme kararlarıyla iptal edildiği ve yeni plan çalışmasının sürdüğü yerel basına ve meslek odalarının açıklamalarına yansıdı. Yalıkavak, Geriş ve Gökçebel'de bir arsanın üstüne ne yapılabileceği bu yüzden bir ilandaki rakamla değil, o parsel için belediyeden alınan güncel imar durumuyla öğrenilir.

Ruhsatlı ya da yapımı süren bir villa alırken de ruhsatın hangi plana dayandığı, yapı kullanma izninin alınıp alınmadığı ve parselle ilgili bir dava olup olmadığı sorulur; gerekirse satıştan önce bir avukata danışılır. Kat karşılığı sözleşmesinde de ruhsatın alınamaması hâlinde ne olacağı yazılır.

Bodrum'da proje geliştirme: arsadan satışa bir villa projesi

Proje geliştirme bir arsanın değerini ortaya çıkarmaktır: doğru yerleşim, doğru sayıda villa, doğru büyüklük ve doğru takvim. Konsept ve yerleşim, mimari ve mühendislik projeleri, yapı ruhsatı, inşaat, iskân ve kat mülkiyeti sırayla gelir. Bodrum'da bu sıraya sezon da girer: 15 Mayıs – 15 Ekim arasında ağır nakliyat, hafriyat ve harçlı inşaat işleri kısıtlandığı için kazı ve kaba inşaat kışa planlanır, satışa çıkış tarihi de buna göre konuşulur.

Villalar tek parselde yükseliyorsa her biri ayrı bir bağımsız bölüm olarak tapuya bağlanır: inşaat sürerken kat irtifakı kurulur, yapı kullanma izninden (iskân) sonra kat mülkiyetine geçilir. Satış ve kiralama planı bu ana göre yapılır.

Gayrimenkul alım satımında tapu masrafı, güvenli ödeme ve yabancıya satış

Satış tapu müdürlüğünde yapılır. Tapu masrafının büyük kısmı tapu harcıdır: beyan edilen gerçek satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yüzde 2 olarak alınır; tapuda zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi de istenir. Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'te yaptığı değişiklikle nakit, havale ya da EFT ile ödenen satış bedelinin tapu devriyle aynı anda çalışan bir ödeme sisteminden geçmesi zorunlu hâle getiriliyor: para, devir tamamlanmadan satıcıya geçmez. Başlangıç tarihi birkaç kez ertelendiği için güncel durum satıştan önce kontrol edilir.

Bodrum'da yabancı alıcı sık görülür. Yabancı uyruklu kişiler Tapu Kanunu'nun koyduğu sınırlar içinde konut alabilir; satışta değerleme raporu istenir, askeri güvenlik bölgesinde kalan taşınmazlar için ayrıca izin aranır. İkamet ya da vatandaşlık başvurusu düşünülüyorsa güncel koşullar ilgili kurumdan doğrulanır.

Yalıkavak gayrimenkul ve Bodrum yarımadasında çalıştığımız bölgeler

Ofisimiz Yalıkavak'ta; Geriş ve Gökçebel'in zeytinlik yamaçlarından marinaya bakan parsellere kadar Yalıkavak arsa ve villa projelerini en yakından bu yüzden tanıyoruz. Gündoğan ve Türkbükü'nün dik koy yamaçları, Gümüşlük'ün sit koşulları, Turgutreis, Bitez ve Ortakent'in daha geniş parselleri her biri ayrı bir hesap ister. İstanbul'daki bir arsa için de görüşebiliriz.